12345热线住宅物业热点问答（三）——住宅专项维修资金

　　编者按：为帮助广大市民了解掌握住宅物业管理知识，聚焦12345热线中反映集中的物业管理类热点问题，区房管局将通过开设本问答专栏，定期发布有关物业管理的典型案例和法律依据。第三期住宅专项维修资金相关知识，来了！

　　依据《上海市住宅物业管理规定》第六十七条规定，专项维修资金和公共收益的使用实行工程审价和使用程序审核。业主大会、业主委员会应当委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费进行年度财务审计和换届财务审计。审计结果应当在物业管理区域内显著位置公告三十日。

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　　依据《上海市住宅物业管理规定》第七十条规定，机动车停车场（库）的维修、养护费用由其所有人承担。机动车停车场（库）的专项维修资金按照物业管理专项维修资金标准交纳，纳入业主大会的专项维修资金账户管理，单独核算。

　　依据《上海市住宅物业管理规定》第七十一条规定，建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前，专项维修资金不得动用，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担物业维修责任。

　　建设单位已经按照规定提出成立业主大会的书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地的居民委员会或者村民委员会组织征询业主意见，经全体共用部分业主依法讨论通过后，由物业服务企业组织实施。仅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的业主依法讨论通过。维修费用经市房屋行政管理部门指定的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。

　　依据《上海市住宅物业管理规定》第七十三条规定，发生危及房屋安全等紧急情况时，物业服务企业或者自行管理执行机构应当立即采取应急防范措施。

　　发生下列情况，需要对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新的，物业服务企业或者自行管理执行机构应当及时制定维修、更新方案：

　　（三）火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏，消防部门出具整改通知书的；

　　（五）屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构出具证明的。

　　依据《上海市商品住宅维修资金管理办法》第十七条专项修资金的支取和分摊专项维修资金应当按照下列规定支取

　　(一）物业服务企业可以从专项维修资金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金，实际发生的日常维修、更新费用按月结算物业管理服务合同另有约定的，从其约定。物业服务企业向开户银行支取备用金时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证支取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。

　　(二）住宅需要大修或者专项维修、更新的，施工承包合同中可以约定预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。物业服务企业向开户银行代为支取预付款时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和施工承包合同代为支取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。

　　物业的日常维修、更新费用由物业服务企业按季度进行按户分摊物业管理服务合同另有约定的，从其约定。住宅大修和专项维修、更新费用，应当单项即时按户分摊。业主分户帐外设立单独帐目的，可以先在该帐目中列支。

　　物业服务企业应当向开户银行提交按户分摊费用清单，由开户银行计入业主分户帐和业主分户帐外的单独帐目。

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